出版実績
近年、盛り上がりを見せる不動産投資。
Webなどには情報が溢れかえり「何が正しくて、何が間違っているか」が分からない状況です。
そんななか、自身で不動産経営をしながら、全国で資産運用コンサルティングを行う著者が、
「不動産投資の成功法則」について語ります。不動産投資で重要なのは、
成功法則をもとに正確なシミュレーションを行い、利益が出るかをシビアに見定めることです。
不動産投資は購入前の「初期設定」が非常に大切です。
本書では、昨今の不透明な状況の中でも失敗しないためのノウハウを、
1.エリア 2.指標 3.物件 4.融資 5.管理の5つの法則としてまとめ、お伝えしていきます。
また「資産形成」「本業以外の収益確保」「節税」など、目的別にケーススタディも収録。
本書を読めば、物件選定から、賃貸管理まで成功するための方法を学べます。
目次
はじめに
なぜ不動産投資が注目を集めているのか
不動産投資の仕組みを知る
不動産投資のメリットを知る
不動産投資のデメリットを知る
成功する人がいる一方、失敗する人もいる
失敗例 ① 同僚からの勧めで新築区分ワンルームマンションを購入
失敗例 ② 月20万円の副収入という広告を信じ、中古区分ワンルームマンションを購入
失敗例 ③ ポータルサイトで利回りが高いと判断し、新築一棟アパートを購入
失敗例 ④ 中古一棟マンションを利回りだけに気を取られ購入
情報が氾濫し何が正しいのか分からない現状
かぼちゃの馬車事件が教えてくれること
失敗する人の共通点
不動産投資の「成功」とは?
不動産投資は初期設定で成否が決まる
住みたいエリアと投資エリアは分けて考える
キャッシュフローが長期的に見込める、一定の賃貸需要があるエリアを見極める
エリア選定の際に注目すべきポイント
購入前に現地調査は必ず行う
「表面利回り」に惑わされてはいけない
収益力は総収益率FCRに表れる
本当の「イールドギャップ」を知る
イールドギャップは新築で1.0～1.5%、中古で1.5～2.0%以上を目標にする
保有期間中、そして売却時のキャッシュフロー最大化を狙う
潜在キャッシュフローで純資産を増やす
最終的な投資の利回り内部収益率IRRを考える
出口戦略の考え方
コロナ禍で証明された、住居系物件の安定した収益性
どんな種類の物件がベストなのか?
「新築区分ワンルームマンション」投資は危険
資産拡大に不向きな「中古区分ワンルームマンション」は避ける
融資に有利な「新築一棟」はキャッシュフローが見込める
「中古一棟」はリスクをコントロールすればよい投資になる
目的別に建物の構造・築年数を選ぶ
物件を見極めるレントロールの見方
空室率を適正に想定するとよい物件が購入できる
違法物件でも購入検討可能
「土地値物件」に着目した裏ワザ
資産管理法人の活用
法人税・所得税などが節税できる究極のスキーム
どのように法人税の負担が軽減されるか
個人ではどのように所得税・住民税の負担は軽減されるか
不動産投資による相続税対策スキーム
「デッドクロス」というトラップとその対策法
物件を入れ替えながら資産を拡大していく
人生設計に基づいた不動産ポートフォリオを描く
コラム① 不動産小口化商品で新たな相続税対策
不動産投資は融資が決め手
融資の種類はどのようなものがあるのか
近年の金融機関の動向とは?
金融機関の物件評価の考え方
金融機関から有利な借入を行うには、紹介を受けること
投資目標によって付き合う金融機関を変える
法定耐用年数オーバーの物件でも融資が受けられる
居住地以外の収益物件でも融資を受けられる
自己資金はどのように考えるべきか
資産管理法人を設立して融資を受ける
キャッシュフローを重視し、つぶれない賃貸経営をする
金利にこだわりすぎないほうが投資の幅が広がる
融資を受けやすい人、受けにくい人の共通点を知っておく
コラム② 融資がおりにくい人にお勧めの不動産投資商品も出ている
不動産投資は経営である
面倒な管理運営は専門家に任せる
賃貸管理の方法は、主に一般管理とサブリースの2つ
サブリースをお勧めしない、さらなる理由
一般管理には「仲介管理混在型」と「管理専業型」の2つがある
満室経営を目指すうえでの4つの基本原則
収益物件の室内は見た目が9割
各種法定点検を実施している管理会社を選ぶ
賃料回収は第一印象が大事
特典や対応の早さで入居者満足度を高める
不動産会社が不動産投資のプロとは限らない
「売って終わり」の会社からは絶対に買わない
信頼できる不動産会社（パートナー）の選び方
コラム③ 知っておくべき民法改正のポイント
事例① 老後資金確保をしたい会社員の方
事例② 高年収外資金融マンの節税
事例③ 医師の本業以外の収入確保
事例④ 中小企業経営者の本業以外の収益確保
おわりに
