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新たな収益源確保と節税を実現する! 経営者のための不動産投資成功法則書影

経営者による経営者のための不動産投資の必勝セオリー!

2020年に新型コロナウイルスの大流行が始まって以来、
たった3年半で世界は大きく変化しました。そう考えると、10年後に世の中がどう変わり、
自分がどうなっているのかなど、誰にも想像することはできません。
「VUCAの時代」と言われる現在、ますます将来の予測が困難な状況になることは間違いありません。

あまりの変化の激しさに、「今のビジネスを、このまま続けて大丈夫なのだろうか?」
と不安を抱いた方も大勢いらっしゃるはずです。
そんな、この先のビジネスに不安を感じている経営者の方々、
あるいは資産運用に躓いてしまっている元経営者の方々にお勧めしたいのが、
本書で紹介する「経営者のための不動産投資」です。

たとえ世の中や、ビジネスを取り巻く環境が大きく変化したとしても、
未来永劫変わらないものもあります。それは、「人が家に住む」という行為です。
「住まい方」や住む場所が変わっても、「住む」という行為そのものがなくなることはありません。
言い換えれば、賃貸住宅のニーズも消えてなくなることはないわけです。

そして経営者の方々なら、
「毎月、確実に入ってくるお金があったら、どんなにありがたいことか」と誰もが思うことでしょう。
ビジネスで得られるインカムは、その時々の受注状況や営業成績によって異なるので
非常に不安定ですし、市場環境やニーズの変化によって突然大きく減ったり、
途絶えてしまったりすることもあります。
その点、賃料収入は、賃貸している物件に人が住み続けている限り、
毎月同じ金額が安定的に入ってきます。不安定な事業収入を補い、
毎月支払わなければならない固定費や人件費を賄うためにも、
賃貸住宅投資は非常に有効な手段だと言えます。

他にも経営者の方々にとって、不動産投資には以下のようなメリットがあります。
・本業以外の副収入を実現
・法人税を大幅圧縮
・会社売却後の資産運用
・個人資産の税金対策
・事業承継時の自社株対策

本書では、このような利点がある「経営者のための不動産投資」を徹底解説!
明快な理論と豊富なケーススタディで成功するための方法を学べる一冊です。

著者紹介
藤原正明(ふじわら・まさあき)
大和財託株式会社 代表取締役CEO。1980年生まれ、岩手県出身。三井不動産レジデンシャル株式会社で分譲マンション開発に携わり、その後関東圏の不動産会社で収益不動産の売買・管理の実務経験を積む。2013年に大和財託株式会社を設立。収益不動産を活用した資産運用コンサルティング事業を関東圏・関西圏・中京圏で展開。全国の経営者や投資家、土地オーナーなどの悩みを解決し、絶大な支持を得ている。著書に『収益性と節税を最大化させる不動産投資の成功法則』、『収益性と相続税対策を両立する土地活用の成功法則』など。
著者:藤原正明(ふじわら・まさあき)
定価:1518円(本体価格1380円+税10%)
発行日:2023年08月11日
ISBN:9784295408574
ページ数:272ページ
サイズ:188×130(mm)
発行:クロスメディア・パブリッシング
発売:インプレス
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もくじ
はじめに

第1章 「不動産投資」が経営の安定と節税に効果的な理由
時代の急速な変化とともに中小企業の経営はますます難しくなっている
経営者個人が投資すれば税負担が軽くなり資産運用に弾みがつく
会社を売却した元経営者にとっても不動産投資は有効
不動産投資のメリット① 安定収益源が確保できる
不動産投資のメリット② 所得(フロー)に対する税金を抑える
不動産投資のメリット③ 資産(ストック)に対する税金を抑える
収益不動産を取得すれば自社株評価も下がる
他にもまだある不動産投資のメリット
保険、太陽光、リース……他の投資方法のメリット・デメリットは?
不動産投資にはリスクもある

第2章 不動産投資の基礎理論と「指標」の知識
不動産投資が成功するか否かは初期設定で決まる
表面利回りだけでは物件の“本当の収益力”はわからない
物件の“本当の収益力”はFCRが教えてくれる
解釈の間違いが多い「イールドギャップ」の本当の意味を知る
フルローンならイールドギャップは新築で1.0~1.5%以上を目安に
保有期間+売却時キャッシュフローの最大化が大事
潜在キャッシュフローで含み益と純資産を増やす
投資の最終的な利回りは内部収益率IRRで示される
杓子定規に売却だけで出口戦略を考えない

第3章 最適な投資ポートフォリオ構築のためのエリアと物件の選び方
お勧めは5大都市圏 十分な需要と安定収益が見込めるエリアを選定する
中京圏、福岡、札幌は利回りが良く資産運用に弾みがつく
“人の流れ”は重要か? エリア選定で注目すべきポイント
「住みたいエリア」を選ぶと利回りが低下する恐れも……投資効率を第一に考える
購入前の現地調査は必ずやっておく
いつの時代でも金融機関から高評価 選ぶべきは住居系物件
多額の自己資金を投入できるなら住居系でなくてもOK
相続対策が目的なら低イールドギャップ物件も検討の余地あり
新築区分ワンルームは絶対に避けるべき 物件種類別のメリット・デメリット
「新築一棟」は融資がおりやすく十分なキャッシュフローも見込める
「中古一棟」はリスクをコントロールすればよいパフォーマンスを得られる
収益か? 節税か? 建物の構造・築年数は目的別に選ぶ
適正賃料がわかる! レントロールの見方
空室率は5~10%と見ておけば十分 過剰な想定は禁物
物件を割安に取得する裏ワザ「土地値物件」とは?
長期保有が唯一の方法ではない 目的に応じて不動産ポートフォリオを見直す

第4章 不動産投資を有利に進めるファイナンス戦略
融資を受けて購入すれば収益力は何倍にもなる!
信用力の高い経営者や元経営者こそ融資をフル活用すべし
コロナ禍の影響はほぼ皆無だった!? 気になる金融機関の融資姿勢
急激なインフレが進行! 不動産投資ローンの金利は今後どうなる?
物件はいくらで評価されるのか? 金融機関には2つの“物差し”がある
築古物件でも心配は無用! 法定耐用年数オーバーでも融資は受けられる
会社の所在地や経営者の居住地以外でも融資は受けられるのか?
自己資金を多く入れたほうが最終的なリターンは大きくなるのか?
収益確保か?  節税か? キャッシュフローの重要性は目的によって変わる
低い金利で借りることが不動産投資の目的ではない

第5章 安定収益を実現する物件運営の極意
「不動産投資は経営」どうやって賃料を上げ、費用を抑えるかがポイント
煩わしい管理運営は専門家に任せ、所有と経営を分離する
賃貸管理の方法は一般管理とサブリースの2択 どちらがお勧めか?
一般管理には「仲介管理混在型」と「管理専業型」がある
収益アップを目指す! 満室経営を実現するための4つの基本原則
収益不動産の室内は「見た目」が最も重要 ちょっとした工夫が効く
地味だけど非常に重要 各種法定点検を実施している管理会社を選ぶべき理由
保証会社への加入は必須!  引き継いだ入居者からの賃料回収は第一印象で決まる
退去は出さないに限る 対応の早さで入居者満足度を高めよう
不動産会社が不動産投資・賃貸経営のプロとは限らない
「売って終わり」の会社からの購入は絶対に避ける
管理まで面倒を見てくれるかがカギ
必ず押さえておきたい信頼できる不動産会社(パートナー)の条件

第6章 ニーズ別にモデルケースで解説不動産投資で収益確保や節税を実現する方法
不動産投資が個人、法人にもたらす「収益」と2つの「節税」
【ニーズ1】 安定収益源を確保する(法人向け)
【ニーズ2】 安定収益源を確保する(個人向け)
【ニーズ3】 法人税の負担を軽減する(法人向け)
【ニーズ4】 所得税・住民税の負担を軽減する(個人向け)
【ニーズ5】 類似業種との比較で自社株評価を下げる
【ニーズ6】 純資産価額を圧縮して自社株評価を下げる
【ニーズ7】 収益不動産で個人の相続税負担を抑える
【コラム①】 相続税評価額の過度な圧縮は禁物です
【コラム②】 資産管理法人を持株会社にすると事業会社の自社株評価が下がる

第7章 経営者の収益不動産活用5つの成功事例
事例① 本業以外の収益を確保するため6棟の収益不動産を取得 ~ A様
事例② 会社売却によって得た資金を不動産投資で大きくしたい ~ B様
事例③ 家族との時間を大切にするため不動産投資を始めて本業をセーブ ~ C様
事例④ 事業承継を見据えて自社株評価対策をしたい ~ D様
事例⑤ 役員報酬への所得税・住民税を抑えるため
減価償却費の大きな物件を取得 ~ E様

おわりに

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