賃貸アパート経営は事業です。正しい事業計画で成功に辿りつきましょう。
「相続税を軽減したい」「余っている土地を有効活用したい」
「子孫に資産を残したい」など色々な理由で、賃貸アパートを建てる地主は数多くいます。
しかし、賃貸アパートを建てれば必ず儲かるという保証はありません。
本書では、ストーリー形式で、すべての地主必読の土地活用、
最強ノウハウを網羅した一冊となっております。
出版実績
社会・経済の本
絶対に後悔しない「賃貸アパート」請け負います
- 著者：椿内学
- 定価：1628円（本体1480円＋税10％）
- 発行日：2021/11/1
- ISBN：9784295406211
- ページ数：208ページ
- サイズ：188×130（mm）
- 発行：クロスメディア･パブリッシング
- 発売：インプレス
賃貸アパート経営の 勝利の方程式をあなたに教えます。
目次
はじめに
第1章 地主の新井朔太郎、恭介さん親子の不安
親の死……ある地主の家族が抱えた相続の悩みとは?
・朔太郎さんが友達の大塚さんの相続問題を語る
・土地を売ったことで大塚さんは非難を浴びることに……
先祖代々の土地は手放すな……親の願いをかなえる方法は?
・朔太郎さんは相続に対する自らの思いを語る
・大手ハウスメーカーや大手賃貸アパート建築業者はメリットの話をするばかり
・サブリースに問題はないのか?
・恭介さん、信頼のおける管理会社の社長に相談
第2章 地主さんが陥る賃貸アパート経営の失敗！
賃貸アパート経営がうまくいかない理由は何？
・Best Stage椿内さん登場！
・地主さんのアパート経営には失敗が多い
・資産を残すどころか〝負の遺産〟を残す羽目に……
相続のとき、土地はどのように評価されるの？
・正しい相続税の知識を身につければ失敗のリスクは減る
・賃貸アパートを建てれば土地の評価額が20％減る
・小規模宅地等の特例を使えば最大で80%も評価が下がる
第3章 賃貸アパート経営とは、会社経営と同じ事業である
・賃貸アパートの経営はどのように進めて行くの?
・賃貸アパート経営は会社経営と同じ
・経営のスタートは事業計画から
・収支計画では実質利回りを算定する
・予実管理を行い計画通りに実績が進んでいるかを把握する
・事業の終息として建替え、売却も視野に入れておく
・収支を毎月しっかりと管理すれば賃貸アパートは黒字になる
第4章 椿内社長が断言する、勝利の方程式
①入居者が常に埋まっていれば、賃貸アパート経営は楽ちん事業
・4つの勝利の方程式の全体を知る
・賃貸アパート経営の最大のリスクは空室の発生
・駅チカ立地を望む入居希望者のキーワードは「利便性」
・急行が停まる駅と停まらない駅を比べてわかった意外な事実
・駅から多少遠くても暮らしやすければ入居者を確保できる
・駅から20分超の場所では同じ趣味をもつ人をターゲットにする／
②入居者ファーストで考える
・立地だけでなく間取り、設備、外観を重要視する
・居室と寝床を分離したワンルームとは?
・設備がよくなれば居住者は満足できる生活を送れる
・対面キッチンはコミュニケーション作りに最適
・防音もばっちり、快適にテレワークを行える
・メゾネットタイプは暮らしやすさを追求
・品質の高い素材はメンテナンス費用の低減になる
・ファミリー全体の生活に考慮した床下収納
・子どもだけでなく大人も使えるカウンターテーブル
・ロフトはユーティリティスペースとして活用できる
・見た目が重要なのはアパートも同じ
・ヨーロッパの宮殿をイメージさせるデザインが見る者にインパクトを与える
・おとぎの国を演出した“カラフルな木組みの家”
・無機素材で長期に渡る耐久性を維持する
③管理会社の重要性
・適正な家賃設定をするのが管理会社の仕事
・入居者募集にはWebサイトを活用する
・管理会社は大家と入居者をつなぐメッセンジャー役も果たす
第5章 賃貸アパートの投資は10年で回収しましょう
管理すべきコストとは何か？
・空室になっても返済は毎月必ずやってくる
・鉄骨と木造を比べるとコスト差がある
・異なるユニットが多いと収益の上がるプランを作れる
・宣伝費用をかけないことがコスト削減につながる
・大手と中小では返済期間にも大きな差が出る
・鉄骨にしても家賃を大幅にアップすることは難しい
借入金を10年間で返済しなければならないのはなぜか？
・この30年間で賃貸アパートの状況には大きな変化があった
・単身者の増加と新型コロナウイルスがアパートへのニーズを変化させた
・30年後、未来のアパートはどのような姿になっているのか
・アパートの陳腐化を防ぐために10年で投資回収する
第6章 賃貸アパート経営で最も重要なことは資金の調達
金融機関は建設資金を融資してくれるのか?
・必要な建設資金は1億円前後
・ “シェアハウス騒動”が原因で金融機関の審査は厳しくなっている
・つきあいのある金融機関に早めに相談すれば余裕をもって審査してもらえる
第7章 賃貸アパート経営法人化により遺産相続の解決策につながる
法人化のメリットは何?
・法人化とは賃貸アパート経営を株式会社の形で行うこと
・法人化の第一のメリットは税率を下げられること
・所得を分散することで個人の所得税も安くなる
・事業に使う自動車も経費として計上できる
・株式を相続人に分配すれば相続対策になる
法人化を行う際の注意点は？
・合同会社も選択肢の一つ
・土地は個人が持ち続けて法人との間で賃貸借契約を結ぶ
・権利金を払わなければ贈与税を課されるおそれがある
・賃料収入が1500万円あれば法人化を検討する
・賃料は固定資産税の年額の3倍程度が適切
・将来的には土地を法人に売却するという選択肢もある
第8章 賃貸アパートの経営のもう1つの勝利の方程式は、自分の賃貸アパートに愛着を持つこと
アパート経営で大家が責任を持つべきことは何か？
・入居者が満足するアパートであればいきなりの退去は少なくなる
・昔に比べて大家と入居者との接点がなくなっている
・定期的に自分の所有物件を見に行けば様々な気付きが得られる
・入居者にルールをしっかりと守らせることは大家の大事な責任
おわりに
